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融信服务市占率不足0.1%,会和关联公司融信中国一样认购遇冷吗?

时间:2021-06-29  作者:我爱军事网 鼎盛军事论坛  来源:http://www.52sdg.com
融信服务市占率不足0.1%,会和关联公司融信中国一样认购遇冷吗?

 继2016年融信中国上市后,闽系地产商欧宗洪即将拥有第二家上市公司。6月11日,二度递表的融信服务集团,通过港交所上市聆讯,预计将于7月上市。

  

  有“地王收割机”称号的欧宗洪,曾两度踩雷,旗下的融信中国销售规模超千亿,2020年收入利润双降,市值不足百亿港元。即将上市的融信服务,7成收入来自融信中国,关联公司的业绩恐怕会影响市场对融信服务的认购热情。

  欧宗洪两次踩雷“地王”

  “两集中”下冒进拿地

  融信集团创始人欧宗洪出生在福建莆田,与多数闽系地产商的创始人一样,欧宗洪的身上也有“胆大”和“爱拼”的标签。在欧宗洪的带领下,融信中国因多次激进拿地,被冠上了“地王收割机”的称号。

  欧宗洪比较失败的拿地项目有两笔,分别发生在2007年和2016年。

  2007年之前,融信中国不温不火,不过在2007年9月的一场土拍上,欧宗洪以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价,拿下了当时福州单价“地王”项目。可惜欧宗洪不走运,拿下福州“地王”不久,国家就出台了楼市调控政策,提高二套房首付比例及房贷利率,此举令福州楼市成交量“腰斩”。为了止损,欧宗洪损失7000万元土地定金,将地块退了回去。

  2016年,融信中国在香港上市后,欧宗洪对媒体说,“今年融信中国拿的地会多一些。”那年,融信中国开启了疯狂的“土地收割”模式,全年拿地21块,耗资484.45亿,几乎是当年公司销售额的两倍。

  最有名的一笔发生在2016年8月17日,那天欧宗洪以110.1亿总价拿下上海“中兴路壹号”项目。该项目名义楼板价10万元/平方米,扣除公建、配套后,实际楼板价高达14.3万元/平方米,创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录,至今未被超越。

  2020年4月30日,中兴路壹号开始认筹,开盘均价13万元/平方米。与当初的拿地价相比,融信这单生意只赚了吆喝声。

  如今针对房地产的政策频出,“三道红线”和限价等政策下,滨江集团董事长戚金兴说,杭州土拍拿到的5块地,将努力做到1-2%的净利润水平。房企在拿地环节容错率比以往更低。

  根据克而瑞数据,2021年前5个月,融信中国新增土储拿地金额392.4亿元,行业排名第11位。其中在5月的杭州土拍上,融信中国豪掷142亿斩获的7宗地块,成为当场拿地数量最多、金额最高的房企。

  欧宗洪曾说,“在我的人生经历中,失败是最宝贵的经验。只有失败的时候,你才会去想自己为什么会失败,会想怎样从失败中总结经验,重新站起来。”2021年凶猛拿地的欧宗洪,会重蹈福州、上海“地王”项目的覆辙吗?

  收入净利润双降

  毛利率下滑13%

  成为“地王”后,融信中国规模快速扩张,2016年还是一家销售额不到250亿的小房企,2018年就跨过千亿门槛,成为一家TOP25房企。但加杠杆大手笔拿地,对融信中国负债端的影响也十分明显。2015年末到2017年末,融信中国总负债快速膨胀,分别为297亿、758亿、1394亿。

  2020年,融信中国销售额1552亿,增速只有9.8%。2020年末,融信中国总负债1826亿,净负债率83%,扣除受限资金后的现金短债比1.08,扣除预收账款的资产负债率69.9%,负债控制在“三道红线”之下。

  但融信中国的“地王后遗症”却逐步显现,2020年,公司收入483.03亿,同比下滑6.14%;归母净利润24.28亿元,同比下滑23.02%,净利率7.23%,下滑近37个百分点。

  融信管理层将业绩下降的原因归咎于两点,一是疫情冲击下项目结转进度受阻,2020年交付物业建筑面积同比下降超三成;二是毛利率下滑。

  自2015年以来,融信毛利率受“地王”影响波动就很大。而2020年,毛利率更是创下9年新低,仅有11%,同比下降13个百分点。

  2020年中期业绩会上,融信CFO张立新解释了毛利率下滑的主要原因。一是,公司对政府的限价政策理解不够透彻,2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高,虽然地块位置都很好,但因为限价原因,最终的售价远低于预期价格,导致部分项目的毛利率偏低。

  二是,公司收购的一些项目,销售部分毛利相对较低。

  简单来说,融信业绩下滑就是因为管理层战略眼光不好。2020年的业绩会上,欧宗洪对投资者表示,2020年毛利率应该是一个见底的过程,2021年逐步回升,大体上会到13%到15%之间。

  但近期,标普却将融信中国的评级展望从“稳定”调整至“负面”,标普认为,鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目,盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

  市场份额不足0.1%

  关联方应收款周期长

  欧宗洪旗下的另一家公司融信服务等了7个月,中间更新过一次招股书,终于在6月11日,通过了港交所上市聆讯。IPO前,融信服务由欧宗洪家族信托100%持有,与融信中国是兄弟公司。融信中国负责地产开发,融信服务提供物业管理,两者关系紧密。

  物业管理市场规模大却极其分散,根据中指研究院数据,国内物业管理公司约有20万家,2019年总在管建筑面积为239亿平方米。

  2018年到2020年,融信服务在管建筑面积分别为1057万平方米、1588万平方米、1993万平方米,年复合增长率37%。根据招股书,按在管建筑面积算,2019年融信服务在行业中排在104位,市场份额为0.067%。

  融信服务的业务分为3块,分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2018年到2020年,融信服务收入分别为4.14亿、5.18亿、7.50亿,年复合增长率34.6%;归母净利润分别为0.34亿、0.72亿、0.85亿,年复合增长率58%。2020年,融信服务收入加速增长,但净利润增长放缓。

  与多数物业管理公司一样,融信服务的在管规模约有7成来自关联方融信中国,收入也主要来自融信中国。

  2018年到2020年,物业管理服务中来自融信中国及其关联方的收入分别为1.81亿、2.15亿、2.66亿;非业主增值服务来自融信中国及其关联方的收入分别为1.40亿、1.70亿、2.90亿,来自融信中国及其关联方的收入在总收入中占比分别为77.5%、74.3%、74.1%。

  虽然融信中国是融信服务的“金主”,但这个“金主”却喜欢“拖欠”账款。

  2018年末到2020年末,以融信中国为代表的关联方应收账款分别为0.67亿、1.19亿、0.49亿;关联方应收账款周转天数分别为104天、183天、100天,第三方应收账款周转天数仅有30天左右。

  2016年,融信中国在香港上市时,公开发售部分只获得2.7%认购,市场很冷淡。这一次,融信服务上市,关联公司业绩下滑,投资者对融信服务的认购热情恐怕不会太高。

  内容来源:公司研究室

  作者:曲奇

(责任编辑:鼎盛军事网)

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